市政府办公室关于完善建设用地使用权转让、

出租、抵押二级市场的实施意见

锡政办发〔2022〕85号

各市（县）、区人民政府，市各委办局，市各直属单位：

　　为进一步规范完善我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理，促进土地要素流通顺畅，提高存量土地资源配置效率，根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《省政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（苏政办发〔2020〕56号）等规定，结合本市实际，现就规范无锡市土地二级市场管理提出以下实施意见。

　　一、总体要求

　　（一）指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划、相关产业规划及全域更新行动计划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系，为促进无锡市经济社会高质量发展提供优质服务和保障。

　　（二）适用范围

　　建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。建设用地使用权交易应当遵守《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》的规定。涉及到房地产交易的，同时应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，办理相关手续。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。

　　二、完善转让规则

　　（三）明确转让形式

　　各类导致建设用地使用权转移的行为均作为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式导致建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

　　（四）分类明确转让条件

　　1.以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准；土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，保留划拨方式，办理不动产转移登记；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让人依法依规补缴土地出让价款。

　　2.以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，充分保障交易自由。原出让合同对转让条件另有约定的，或投资发展监管协议和其他有效协议另有约定的，从其约定。

　　3.以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让的，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报原批准机关批准，但应办理建设用地使用权转移登记。转让后，可根据权利人申请，保留作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

　　4.有下列情形之一的，建设用地使用权不得转让：（1）权属有争议的；（2）未取得不动产权证书或无法提供其他权属证明材料的；（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的；（4）共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权，未依法经其他共有人同意的；（5）未达到法定土地开发要求的；（6）法律、行政法规定禁止转让的其他情形。

　　（五）加强土地分割、合并转让管理

　　1.分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。分割转让应符合规划、出让合同约定或划拨决定书规定，公共配套设施不得单独分割转让。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害相关权利人合法权益。未完成开发建设的，不改变原出让合同约定或划拨决定书规定，且按照批准的规划方案满足独立分宗条件，可分割转让，转让时应明确交易双方各自用地范围内的土地用途和建筑规模等内容，作为建设用地规划审批和规划核实的依据。

　　2.支持存量工业项目节余土地分割转让，具有合法产权且出让合同未明确不得转让的工业用地，原则上在满足原土地权利人自身需要后节余部分大于20亩的，在符合规划分割条件、具有产业准入且不改变工业用途的前提下，可以转让用于通过工业项目综合评审的项目。

　　3.2022年1月30日之后出让的工业用地除高标准厂房载体、新型产业用地外，原则上不得分割转让。出让合同中约定高标准厂房载体、新型产业用地等转让比例的，可按规定转让，转让部分应以幢、层作为最小分割单元，其中高标准厂房载体分割转让比例不超过总计容建筑面积的50%；新型产业用地分割转让应符合新型产业用地相关规定，转让比例不超过总计容建筑面积的50%，商务办公用房随产业用房一同转让，不得单独分割转让。

　　三、加强出租管理

　　（六）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理

　　以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。国有建设用地使用权在租赁期内，因买卖、赠与或继承等原因发生土地使用权转移的，原租赁合同对承租人和新土地使用权人继续有效。以租赁方式取得的国有建设用地使用权转租的，应征得原出租人同意。承租人未经原出租人同意转租的，出租人可以解除合同。全部或部分国有建设用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利、义务仍由原建设用地使用权人承担，双方签订的出租合同中需明确相关公共配套设施建设和使用有关权利义务。

　　（七）规范划拨建设用地使用权出租管理

　　以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。研究制定划拨建设用地使用权出租收益金缴纳管理办法。

　　四、完善抵押机制

　　（八）明确抵押条件

　　以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。建设用地使用权分割抵押须按照批准的规划方案进行分割，分割抵押地块应具备独立分宗条件。出让合同另有约定的从其约定。

　　（九）放宽对抵押人的限制

　　自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。土地连同地上建筑物、其他附着物在抵押物价值范围内可以设定多个抵押权人，同时设定多个抵押权人时，应在不动产登记簿中载明抵押权顺位。

　　（十）保障抵押权能

　　营利性的养老、医疗、教育等社会领域企业可将有偿取得的建设用地使用权、设施抵押融资。如抵押权实现，土地用途不得改变，原有经营活动应持续稳定进行，且不得损害利益相关人权益。在符合出让合同约定的前提下，建设用地使用权、建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物可以申请办理不动产抵押权登记。以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。

　　五、健全服务体系

　　（十一）建立交易平台

　　建立土地二级市场交易服务平台，为全市土地使用权转让、出租、抵押提供信息发布、公示、查询、咨询和线上交易等服务功能。落实“放管服”改革要求，建立土地二级市场交易与不动产登记信息共享机制，实行“交易+登记”并联办理，推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，精简证明材料，压缩办理时间，提高办事效率和服务能力。

　　（十二）完善交易行为

　　制订土地二级市场交易规则，明确交易申请、发布信息、办理交易、缴纳价款、税费征收、不动产登记等环节具体要求，制订规范文书，规范交易行为。交易双方可委托土地二级市场交易平台公开交易，也可自行协商交易，达成一致后订立合同，依法申报交易价格。申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。

　　（十三）规范中介服务

　　培育和规范建设用地使用权二级市场中介服务，建立代理机制，发挥桥梁作用，为交易提供咨询、估价、经纪等服务，加强中介机构指导监管，促进高效服务诚信经营。

　　（十四）强化监测监管

　　建立土地二级市场动态监测监管制度，建立信息系统，完善交易公告、结果公示、预警提示等功能，掌握市场动态，及时分析研判。落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价和标定地价，完善价格形成、监测、监督机制。

　　六、强化保障措施

　　（十五）加强组织领导

　　各地要落实政府主体责任，强化土地二级市场建设，自然资源规划部门要会同财政、住房城乡建设、税务、市场监管、地方金融监管、人民银行、国资委、人民法院等部门建立联动机制，明确职责分工，压实工作责任，完善配套制度，加强指导和协调，有序推进二级市场建设。

　　（十六）完善协作机制

　　加强涉地司法处置工作衔接，对涉及建设用地使用权转移的案件，自然资源规划部门应当按照人民法院来函要求提供所涉不动产的权利、规划情况，包括但不限于是否可分割、是否闲置、合同履约情况以及涉及该不动产的转让法律政策等。加强涉地资产处置工作衔接，政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源规划部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。

　　（十七）加强宣传引导

　　加大对土地二级市场相关政策的解读宣传力度，及时准确发布市场信息，合理引导市场预期，及时回应公众关切，总结推广各地典型经验和创新做法，营造良好舆论氛围，调动市场主体参与积极性，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识。

　　本意见自印发之日起施行。江阴市、宜兴市可参照执行。

　　无锡市人民政府办公室

　　2022年10月8日

　　（此件公开发布）

责编：司法局